黑石终止要约收购SOHO 潘石屹出售计划受挫

2021-09-11 02:07 来源:证券时报网 原文链接:点击获取

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证券时报记者 余胜良

潘石屹卖出计划再度受挫,根据soho中国(00410.HK)最新公告,鉴于先决条件进展不足,各方认定无法在最后截止日或之前满足先决条件,决定不再推进要约收购。不过,9月10日SOHO中国的股价上涨了9.37%。

6月16日公告显示,黑石对SOHO中国发出全面收购要约,以取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,收购价格为每股5港元,除去潘石屹夫妇要保留的10%,最高付出金额为236.58亿港元。潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%股权。按计划出售之后,潘石屹夫妇手里只有10%股权。

目前SOHO中国股价为3.5港元,市值为182亿元。而截至去年底,该公司每股净资产为8.37港元。

6月15日,SOHO中国发布公告,当日上午九时正起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖。在停牌之前,SOHO中国股价连续9个交易日上涨,涨幅高达58.33%。

收购

要约收购后,SOHO中国将继续在港交所上市。SOHO中国现在持有并管理130万平方米商业物业。官方新闻称,黑石十分看好SOHO中国在北京和上海持有的商业物业,以及一流的管理团队,此次要约完成后,黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。

根据公告,要约收购后,公众持股可能不足以保持其上市地位,黑石和SOHO中国将采取措施确保要约收购后有足够的公众持股。

SOHO中国股价长期大幅低于净资产,股价萎靡不振,只有收购消息,才能刺激公司股价上涨,在此之前,已有三次收购信息传来。

2019年10月30日,有消息称SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。午后SOHO中国股价大涨,一路走高,盘中最高时涨幅曾达到26.64%。截至收盘时报2.7港元/股,涨幅17.9%。31日早间,SOHO中国在港交所发布公告:公司不知悉任何需公布的与集团资产出售相关的资料。当时有称,黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。消息人士还透露,SOHO中国还有五个意向在售项目,8个项目总价值人民币500亿-600亿元,计划所有交易在未来两年内完成。

2020年3月10日午间,SOHO中国股价突然急速拉升,上涨 37.58%,SOHO中国向港交所申请暂停交易,停牌时的股价为4.10 港元,有媒体援引知情人士称,黑石正在与SOHO中国进行排他性的私有化谈判,准备以每股6港元,总价40亿美元的价格将其私有化,并且黑石将接管SOHO中国的债务。根据财报显示,截至2019年6月底,SOHO中国债务为47亿美元,加上40亿美元收购价黑石总共要付出87亿美元,约为600亿元人民币。

2020年11月,市场再度传出SOHO中国私有化的信息,这次绯闻买方为高瓴资本。不过,高瓴资本火速澄清,称无意私有化SOHO中国。

SOHO中国年报显示,截至2020年12月31日,SOHO中国的净资产负债率约为43%,借贷共计约184.70亿元人民币,不过平均借贷成本约为4.7%,在地产公司算是比较低的。

去年SOHO中国营收增长19%,不过营业成本增长至8.01亿元,增幅为137.7%,全年净利润同比减少58.83%,为5.435亿元。

据称,在SOHO中国工作了22年的原执行董事兼总裁阎岩,在2018年加盟了黑石集团,这是黑石收购SOHOU中国的连接点。

卖出

SOHO中国出售资产是从2014年开始的。

2014年,SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股,同年9月,SOHO中国将上海凌空SOHO10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。

2015年,SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块,以84.93亿元价格出售。2016年,SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险,总价32.2亿元。

2017年,虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿元、49.44亿元卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

2019年, SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

从2014年开始,SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。与此同时,公开土地交易市场中就鲜少有SOHO中国的身影。

之所以卖卖卖,跟潘石屹对中国地产行业的看法有关,他根据银行利率计算,认为现在的房价和地价都高估了。

2017年,潘石屹接受媒体采访时表示,“SOHO自从决定销售物业以来,一直秉持做生意最基础的原则,就是低价买入、高价售出。”

他在不同场合反复讲过,衡量商业物业价值的标准是租金回报率。在美国,在利率非常低的情况下,一般商业物业的投资回报率是5%,特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。而在中国,净租金回报率仅有2.7%左右,同时利率比美国高出好几倍。因此,潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

潘石屹算的账是:“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,但在此情况下,这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?”他以前表示过不会出售外滩SOHO和望京SOHO,但后来这些资产也进入了出售名单。

潘石屹曾表示自己是生意人,要低买高卖,不过这些年潘石屹一直在卖,而没有买。